Les parties communes dans le cadre du droit de la copropriété

I. INTRODUCTION

De nos jours, avec l’effet de la construction urbaine, l’augmentation de la population, le renouvellement de l’ordre de peuplement dû à la migration interne et externe, on peut dire que les immeubles en copropriété sont très demandés, en particulier dans les centres-villes. La copropriété garantit que les parties indépendantes telles que les appartements, les étages, les lieux de travail, les caves, les magasins et les entrepôts d’un bien immobilier principal dont la construction est achevée peuvent être séparées par le(s) propriétaire(s) immobilier(s) et enregistrées séparément en tant que propriétés indépendantes dans le registre foncier. Le droit de propriété sur la structure formée par ces parties indépendantes est brièvement appelé « propriété en copropriété » et les réglementations les concernant sont évaluées légalement dans le cadre de la « loi sur la propriété en copropriété » numérotée 634. Cette formule, très prisée en termes d’investissement en raison de l’acquisition de droits de propriété distincts pour toutes ces parties indépendantes avec la construction d’un seul bien immobilier principal, et qui est considérée comme la plus adaptée aux conditions actuelles en termes de règlement, est essentiellement une forme complexe de structure ; elle a ses propres situations, faits et règles uniques qui lui sont propres.

II. LE CONCEPT DE PARTIE COMMUNE DANS LA COPROPRIÉTÉ

L’une des questions importantes dans de telles cessions pour les structures soumises à la copropriété est le concept de « partie commune ». Dans l’alinéa b de l’article 2 intitulé « Définitions » de la loi sur les condominiums, il est indiqué que les parties communes sont des lieux « situés en dehors des sections indépendantes du bien immobilier principal, qui sont utilisés pour la protection et l’usage ou le bénéfice commun » et dans la phrase suivante, il est indiqué que les copropriétaires ont le droit de bénéficier et d’utiliser ces lieux lorsqu’ils sont actionnaires en tant que copropriétaires. À l’article 4 de la même loi, sous le titre « lieux communs », il est indiqué que l’objet des lieux communs peut être spécifié dans le contrat et il est décidé que les lieux et les choses réglementés dans les trois alinéas sont considérés comme des lieux communs dans tous les cas conformément à la loi sur les condominiums.

D’après cela ;

« a) Les fondations et les murs principaux, les poutres, les colonnes et les murs-rideaux formant le système porteur et les autres éléments faisant partie du système porteur, les murs communs séparant les sections indépendantes, les plafonds et les planchers, les cours, les portes d’entrée générales, les vestibules, les entrées, les escaliers, les ascenseurs, les paliers, les couloirs, les toilettes générales et les lavabos, couloirs et toilettes générales et lavabos dans ces zones, appartements ou chambres de concierge, buanderies générales et séchoirs à linge, caves à charbon générales et garages communs, nids et parties fermées à l’extérieur de la section indépendante pour la protection des horloges électriques, à eau et à gaz, chaufferies, puits et citernes, réservoirs d’eau généraux de l’immeuble, abris,

1. b) les installations d’assainissement et les canaux d’évacuation des ordures, les installations de chauffage, d’eau, de gaz et d’électricité, les réseaux communs et les antennes de téléphone, de radio et de télévision, les installations d’air chaud et d’air froid,
2. c) les toits, les cheminées, les toits-terrasses généraux, les gouttières, les échelles de sécurité incendie ».

Il est considéré comme un lieu commun conformément à la loi. Dans le dernier paragraphe de la disposition, « D’autres lieux et choses que ceux énumérés ci-dessus, qui sont également nécessaires à l’usage, à la protection ou au bénéfice commun, sont également inclus dans l’objet du (lieu commun) », et il est réglementé que les lieux autres que ceux énumérés dans le texte de l’article, qui sont spécialisés à cette fin, constitueront également un lieu commun.

La Cour de cassation a également adopté le principe selon lequel les lieux communs peuvent être déterminés par le contrat et, en l’absence d’une telle disposition dans le contrat, les lieux mentionnés à l’article 4 du PFD n° 634 seront considérés comme des lieux communs. (Y.5th HD,T : 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663.)

Toutefois, à l’article 67 du PFK, sous le titre « lieux communs » ;

« Les parcelles situées dans le périmètre du bâtiment collectif et affectées à l’usage et au bénéfice communs des sections indépendantes situées dans ce périmètre sont inscrites au registre foncier en indiquant les numéros d’îlot, de parcelle, d’îlot et de section indépendante des autres parcelles situées dans le périmètre du bâtiment collectif auxquelles elles sont affectées, et deviennent ainsi le lieu commun des sections indépendantes dans les parcelles auxquelles elles sont affectées ».

Les équipements sociaux et d’infrastructure communs à plusieurs bâtiments dans le périmètre d’un bâtiment collectif sont considérés comme le lieu commun des sections indépendantes auxquelles ils sont attribués, indépendamment de la parcelle ou de la structure où ils se trouvent. »

La déclaration sous la forme d’une déclaration plus large est incluse.

S’il est nécessaire de concrétiser l’expression de l’article 67 du CPC par des exemples, les lieux communs couverts à l’intérieur du bâtiment collectif sont les fondations, les colonnes et les poutres porteuses, les ascenseurs, les toits, les cheminées, etc., qui sont essentiels à l’usage, à la protection ou au bénéfice commun, tandis que les lieux communs couverts à l’extérieur du bâtiment collectif peuvent être représentés par les parkings, les jardins, les puits, les citernes, les buanderies et les séchoirs généraux, les caves à charbon générales ou les garages communs, ainsi que les installations telles que les piscines, les salles de sport, etc. qui sont également dédiées à l’usage commun.

Enfin, afin d’éviter tout doute sur les lieux communs, il est utile d’élaborer à la lumière des décisions de la Cour de cassation. Selon cette dernière ;

• Les lieux qui ne sont pas des sections indépendantes et les annexes du bâtiment principal sont des parties communes.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
• Les installations d’eau sont des parties communes.(Y.5th HD. , 02.03.1970, E:1970/758, K:1970/1081.),
• Le toit est une partie commune (Y.5.HD., 18.05.1992.E : 1992/2299, K:1992/4090.),
• Le grenier est une partie commune (Y.5.HD.1970, E : 1970/3868. K : 1970/5395).
• (Y.5th HD.23.10.1989, E:1989/2902, K 1989/20831)
• Le parking est une zone commune. (Y.5th HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
• Le jardin est une partie commune. (Y.5th HD. (10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
• L’abri est un espace commun. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
• L’installation de chauffage est une partie commune. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
• La question de savoir si la terrasse est un lieu commun ou non est déterminée en fonction du plan de zonage approuvé. (Y.5th HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
• Si la halle à charbon n’est pas une annexe, il s’agit d’un lieu commun. (Y.5th HD. T : 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
• Les débarcadères où se trouvent les sections indépendantes sont des lieux communs. (Y.5th HD, T : 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
• Les paliers, les plafonds et les toits sont des parties communes. (Y.5th HD. T : 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
• Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
• La question de savoir si la terrasse est un lieu commun ou non est déterminée en fonction du plan de zonage approuvé (Y.5th HD., T : 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214).
• Les espaces et jardins situés à l’extérieur des bâtiments sont des parties communes. (Y.5th HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

A la lumière de la législation applicable et des décisions de la Cour de cassation, les parties communes sont plus ou moins façonnées. Toutefois, si les parties ont des doutes quant à la question de savoir si une zone sera considérée comme une partie commune ou non, il est préférable d’introduire une demande de détermination et d’agir conformément à la décision de détermination qui sera prise par le tribunal sur la base du rapport d’expertise.

III. DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES SUR LES PARTIES COMMUNES

L’article 16 de la loi sur les copropriétés régit les droits des copropriétaires sur les parties communes ;

« Les copropriétaires sont propriétaires de toutes les parties communes de l’immeuble principal au prorata de leurs parts foncières, conformément aux dispositions de la copropriété.

Les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes ; la mesure de ce droit dans des endroits tels que les caves à charbon générales, les garages, les terrasses, les buanderies et les séchoirs à linge est proportionnelle à la part foncière de chaque copropriétaire, sauf convention contraire.

Il est exprimé comme suit. Toutefois, la limite et la forme du droit de bénéficier des parties communes peuvent être déterminées par accord entre les copropriétaires. S’il n’y a pas de disposition contraire dans le plan de gestion et s’il n’y a pas d’accord spécial entre les copropriétaires, il convient d’accepter que tous les copropriétaires possèdent et aient le droit d’utiliser les parties communes proportionnellement à leurs parts foncières.

Bien que le texte de la loi fasse référence au « propriétaire de l’appartement », en conséquence naturelle du droit d’utilisation dans la relation de bail, les locataires peuvent également bénéficier de ces zones en les attribuant au propriétaire. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

En ce qui concerne l’obligation, chaque propriétaire a l’obligation de ne pas endommager les parties communes. Ils ne peuvent pas effectuer de réparations ou de modifications susceptibles d’endommager la structure principale et les parties communes, y compris leurs propres sections indépendantes. En outre, les copropriétaires ont l’obligation de supporter les dépenses découlant de l’utilisation et de la réparation des lieux soumis à l’usage commun. Cette question est régie par l’article 72 du Code de la copropriété, intitulé « participation aux charges communes », comme suit.

« Article 72 – (Additionnel : 14/11/2007-5711/22 Art.) Les charges communes relatives aux lieux et installations communs affectés à l’usage et au bénéfice des copropriétaires d’un certain bâtiment ou de quelques bâtiments seulement faisant partie d’un bâtiment collectif sont supportées par les copropriétaires de ces bâtiments, et les charges communes relatives aux installations et lieux affectés à l’usage et au bénéfice de toutes les parties indépendantes sont supportées par tous les copropriétaires.

Les décisions des copropriétaires en bloc, des représentants des bâtiments collectifs et du conseil d’administration temporaire sont considérées comme faisant partie des documents spécifiés au premier paragraphe de l’article 68 de la loi n° 2004 sur l’exécution et la faillite.

Les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement de la part des dépenses communes de l’immeuble collectif et de l’avance à percevoir en renonçant au droit d’utiliser les structures, lieux et installations communs dans le cadre de l’immeuble collectif ou en prétendant qu’ils sont situés dans une autre parcelle ou dans des zones publiques, ou qu’il n’est pas nécessaire d’en bénéficier en raison de l’état de leurs parties indépendantes ou d’eux-mêmes ».

Dans ce sens ;

• Chacun des autres copropriétaires et le gestionnaire de l’immeuble soumis à la copropriété peuvent intenter un procès et une procédure d’exécution contre les copropriétaires qui ne paient pas les charges ou la part d’avance conformément au plan de gestion, à la loi sur la copropriété et au code turc des obligations.
• Le copropriétaire qui ne paie pas le montant total des charges et de l’avance est tenu de verser une indemnité de retard pour les jours de retard au taux de 5 % par mois.
• Constitution d’une hypothèque sur la partie indépendante du copropriétaire qui ne paie pas la part des frais et de l’avance ; ceux qui bénéficient d’une des parties indépendantes de manière continue en raison d’un contrat de bail, d’un droit de résidence, etc. sont également solidairement responsables de la dette des frais et de l’avance et de l’indemnité de retard du propriétaire du condominium. Si la dette du copropriétaire ne peut être recouvrée de cette manière, la partie indépendante du copropriétaire qui n’a pas payé la dette fixée par le tribunal est inscrite comme droit hypothécaire légal en faveur des autres copropriétaires pour le montant de la dette existante, sur demande écrite du gestionnaire ou de l’un des copropriétaires.

En outre, le premier paragraphe de l’article 25 de la loi sur la copropriété stipule que si l’un des copropriétaires viole les droits des autres copropriétaires au point de leur devenir insupportable en ne s’acquittant pas des dettes et obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi, ils peuvent demander au juge de leur transférer le droit de propriété sur la partie indépendante de ce copropriétaire.

Dans la suite du même article, cet état d’intolérance ;

1. a) Avoir provoqué l’ouverture d’une procédure d’exécution ou d’une procédure contentieuse à son encontre à trois reprises au cours de deux années civiles pour ne pas avoir payé sa part des charges communes et des avances ;
2. b) Persister pendant un an à violer les droits des autres copropriétaires en ne remplissant pas les obligations et les responsabilités énoncées dans la présente loi, malgré l’ordonnance rendue par le juge du lieu où se trouve l’immeuble principal, conformément à l’article 33 ;
3. c) Agir contre la morale et la décence en utilisant sa propre section indépendante comme maison de rendez-vous ou maison de jeu ou autres lieux similaires.

exprimée sous la forme.

Dans une décision de la Cour de cassation, au troisième paragraphe du même article, il est considéré comme un comportement insupportable d’avoir fait l’objet d’une procédure d’exécution ou de litige trois fois au cours de deux années civiles pour ne pas avoir payé sa part des dépenses communes et des avances, ou d’avoir persisté pendant un an à violer les droits des autres copropriétaires en ne remplissant pas les dettes et obligations écrites dans cette loi malgré l’ordre donné par le juge du lieu où se trouve l’immeuble principal conformément à l’article 33. (Y.18.HD. T:22.12.2003, E:2003/8423 K:2003/10272)

IV. MODIFICATION DES PARTIES COMMUNES

Tout d’abord, il convient d’expliquer qu’un bâtiment soumis à la copropriété est géré par le conseil des copropriétaires en règle générale, conformément à l’article 32 de la LMC. Toutefois, compte tenu des difficultés possibles dans la pratique de l’exécution des travaux de gestion par tous les copropriétaires personnellement, le législateur a réglementé à l’article 34 de la même loi que les copropriétaires peuvent confier la gestion de l’immeuble principal à une personne ou à un conseil de trois personnes à élire parmi eux ou en dehors d’eux. La personne qui assume la gestion est appelée « gestionnaire » et le conseil est appelé « conseil d’administration ». En vertu des articles 38 et 40 de la même loi, ces personnes sont responsables vis-à-vis des copropriétaires au même titre qu’un mandataire et disposent en règle générale des droits de ce dernier. Si les modifications à apporter par le conseil d’administration sont considérées comme illégales du point de vue de la procédure, une action en justice peut être intentée par les autres copropriétaires sans qu’il soit nécessaire de préciser le nom d’une personne réelle, de telle sorte que le conseil d’administration sera la partie hostile. (Y.18 HD. E. 2004/4688 K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

Dans les parties communes d’un bâtiment soumis à la copropriété, il peut s’avérer nécessaire de procéder à certains changements qui peuvent ou non être prévus dans le plan de gestion.

Comment décide-t-on alors des modifications à apporter aux parties communes ?

Si les transactions et les modifications à apporter aux parties communes sont effectuées dans le but d’entretenir, de réparer ou d’améliorer les parties communes, dans ce cas, la décision prise à la majorité des voix des propriétaires d’étage sera suffisante pour l’attribution de la transaction. Toutefois, si de telles transactions doivent être effectuées rapidement sans attendre la réunion du conseil d’administration et le quorum, le consentement des propriétaires ne sera pas demandé dans ce cas. Cette situation est régie par l’article 19 du PDA, qui stipule ce qui suit ;

« À moins d’obtenir le consentement écrit des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires, l’un d’entre eux ne peut pas effectuer de travaux de construction, de réparation et d’installation dans les parties communes de l’immeuble principal, ni peindre ou blanchir l’extérieur d’une couleur différente. Toutefois, s’il est établi par le tribunal qu’un défaut dans les parties communes et les installations endommage la structure principale ou une ou plusieurs sections indépendantes et doit être réparé d’urgence ou que la structure principale doit être renforcée, le consentement des propriétaires d’étage n’est pas nécessaire pour que la réparation et le renforcement soient effectués conformément au projet et à la technique ».

Pour les opérations autres que les travaux de réparation énumérés à l’article 19 du PFCC, il est stipulé que les opérations telles que la réalisation d’opérations d’épargne dans les parties communes, la publication d’annonces, la location, etc. doivent être effectuées à l’unanimité par tous les copropriétaires conformément à l’article 45 du PFCC.

« Les cessions telles que l’enregistrement de l’immeuble principal avec un droit ou la division du terrain et le transfert de la propriété de la partie divisée à quelqu’un d’autre, ou les travaux de gestion importants tels que la location des murs extérieurs, du toit ou de la toiture du bâtiment principal à des fins publicitaires ne peuvent être effectués que sur décision unanime de tous les copropriétaires. »

Étant donné que les modifications à apporter aux parties communes ne sont pas énumérées en détail dans le texte de la loi, la majorité et l’unanimité de ces décisions peuvent parfois être confondues dans la pratique. Comme il est presque impossible d’obtenir le consentement de tous les copropriétaires pour les parties communes, en particulier dans les zones à structures multiples telles que les lotissements, cette situation est parfois critiquée et l’on pense que le pouvoir de disposer des parties communes est restreint. En raison de la nature du sujet, il sera utile d’examiner certaines questions relatives aux parties communes à la lumière des décisions de la Cour de cassation.

• La construction, la réparation et l’installation dans les parties communes de l’immeuble principal sont interdites sans le consentement de tous les copropriétaires, et les gestionnaires ainsi que les copropriétaires sont tenus de respecter cette disposition impérative de la loi. (Cour de cassation HD. T:28.06.2004, E : 2004/4688, K : 2004/5394)
• « La construction d’un toit nécessite une modification du projet et peut être réalisée sur décision unanime des copropriétaires. Il n’y a pas de décision unanime des copropriétaires à ce sujet. À moins que le projet de l’immeuble principal ne soit modifié avec le consentement de tous les propriétaires d’étages et approuvé par la municipalité, la forme du projet doit être conservée et la réparation doit être effectuée conformément au projet et à la technique »( Cour de cassation 20e HD., T : 10.06.2019 et E : 2019/1742 , K : 2019/3845).
• « Conformément au paragraphe 2 de l’article 19 de la loi n° 634 sur la copropriété, l’approbation des 4/5 de tous les copropriétaires est requise pour les installations et les changements à effectuer dans les parties communes de l’immeuble principal en violation du projet. Le conseil composé de représentants et d’adjoints de 25 blocs ne peut prendre que des décisions relatives à la gestion. Ce conseil n’est pas habilité à prendre des décisions sur des questions relatives à la propriété, qui doivent être prises par l’assemblée générale composée de tous les copropriétaires, conformément à la loi sur les copropriétés. Par conséquent, étant donné que la décision dont l’annulation est demandée est nulle et non avenue, et qu’il est établi dans le rapport d’expertise préparé à la suite de la découverte sur place que le toboggan réalisé sans l’approbation de la majorité des 4/5 des copropriétaires n’existe pas dans le projet du site, il n’est pas correct de décider de rejeter l’affaire pour des motifs qui ne sont pas appropriés, alors qu’il devrait être décidé de déterminer que la décision de l’assemblée générale dont l’annulation est demandée est nulle et non avenue et de décider de restaurer la piscine conformément au projet en enlevant le toboggan. »( Cour de Cassation 18ème HD…, T : 13.01.2014, E : 2013/12506, K : 2014/136)
• « Dans le cas où la condition architecturale d’un bâtiment de six étages, qui n’a pas d’ascenseur dans son projet, est appropriée, l’installation d’un ascenseur conformément à un projet qui doit être préparé par la majorité des parts et des parties prenantes de l’immeuble principal et approuvé par les autorités compétentes peut être considérée dans le cadre des articles 42 et 43 de la loi sur les copropriétés, cependant, étant donné qu’il est entendu qu’un tel examen ne pouvait pas être fait par le conseil des copropriétaires et que le projet n’a pas été fait et approuvé dans le dossier, la décision est correcte. » Cour de cassation 18e HD, T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)
• « Puisqu’il a été établi par le rapport d’expertise que le défendeur, qui louait une section indépendante au rez-de-chaussée d’un immeuble d’appartements en copropriété en tant que gymnase, a écrit les lettres publicitaires du gymnase sur le mur de la façade, qui est l’une des parties communes du bâtiment principal, sans obtenir le consentement de tous les propriétaires de l’étage, le tribunal a jugé correct de décider d’enlever ces publicités écrites par le défendeur et de lui donner 15 jours pour le faire. » (Cour de cassation 5e HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K : 1985/011143)
• « …pour effectuer des changements, des constructions, des réparations et des installations dans les parties communes de l’immeuble principal, il est nécessaire d’obtenir une modification du projet et une licence (…conformément à la législation sur le zonage) avec le consentement de tous les propriétaires d’étages. Seule une modification du projet réalisée de cette manière peut être juridiquement valable et contraignante pour tous les copropriétaires ». (Cour de cassation HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Comme on peut le voir, la tendance générale de la Cour de cassation est basée sur la décision unanime de tous les copropriétaires pour de telles transactions. Toutefois, il existe également des résolutions stipulant que pour les transactions à effectuer conformément au plan de gestion (comme la construction d’un ascenseur), il suffira de décider à la majorité des voix au lieu de l’unanimité.

Enfin, il convient de mentionner que les copropriétaires n’ont pas le droit de demander la résiliation de la copropriété dans les parties communes, c’est-à-dire le partage des parties communes. Si un propriétaire d’étage empêche un ou plusieurs autres propriétaires d’étage d’utiliser les parties communes, il peut intenter une action contre cette personne devant le tribunal civil de paix pour empêcher la saisie, et s’il y a un dommage causé par cet empêchement, il peut demander une compensation pour ce dommage.

V. DISPOSITION DES PARTIES COMMUNES

L’économie sur les parties communes (location, publicité sur la façade, etc.) est un procédé très prisé dans la pratique, notamment parce qu’il procure des avantages en termes de rendement pour l’immeuble. Mais comment réaliser ces économies ?

L’article 45 de la LMC n° 634 se lit comme suit : « Les cessions telles que l’enregistrement de l’immeuble principal avec un droit ou une division du terrain et le transfert de la propriété de la partie divisée à quelqu’un d’autre, ou les travaux de gestion importants tels que la location des murs extérieurs, du toit ou de la toiture de l’immeuble principal à des fins publicitaires ne peuvent être effectués que sur décision unanime de tous les copropriétaires. »

Comme on peut le comprendre à la lecture du texte de la loi, contrairement à d’autres transactions, une expression plus claire a été utilisée pour de telles cessions et le consentement de tous les copropriétaires a été demandé. Les décisions de la Cour de cassation sont également cohérentes à cet égard, de sorte qu’il n’y a pas de contradiction.

• « Puisqu’il a été établi par le rapport d’expertise que le défendeur, qui louait une section indépendante au rez-de-chaussée d’un immeuble d’appartements en copropriété en tant que gymnase, avait écrit les lettres publicitaires du gymnase sur le mur de la façade, qui est l’une des parties communes du bâtiment principal, sans obtenir le consentement de tous les propriétaires de l’étage, le tribunal a jugé correct de décider d’enlever ces publicités écrites par le défendeur et de lui donner 15 jours pour le faire. « (Cour de cassation 5ème HD, T:10.1985, E : 1985/009953, K : 1985/011143)
• « Dans le cas concret, il y a quatre blocs nommés A-B-C et D dans la propriété principale en copropriété. Étant donné que l’endroit où la station de base est installée dans le bloc A, qui fait l’objet du procès, est un lieu commun de l’immeuble principal, pour louer cet endroit pour l’installation d’une station de base, non seulement le propriétaire d’étage de ce bloc, mais aussi tous les propriétaires d’étage du bloc dans l’immeuble principal doivent avoir pris une décision à l’unanimité. En l’absence d’une telle décision du conseil de copropriété, il n’y a pas d’incohérence dans l’acceptation de l’affaire par le tribunal ». (18e Cour de cassation, E : 2005/666 , K : 2005/1889)
• « …il a été décidé d’autoriser le conseil d’administration à louer les parties communes du site, mais la décision n’a pas été prise à l’unanimité, conformément à la loi, il a été dit que les dispositions concernant la location des parties communes ne peuvent être prises sans la condition de l’unanimité, et l’annulation de la décision de l’assemblée générale en date du 16/02/2014 a été demandée. Le tribunal a décidé d’annuler les décisions et le jugement a fait l’objet d’un appel de la part de l’avocat du défendeur. …étant donné qu’il est entendu que les décisions dont l’annulation est demandée ont été prises sans quorum, il a été décidé de rejeter les objections d’appel, qui n’ont pas été jugées appropriées, et d’approuver le jugement, qui est conforme à la procédure et à la loi. » (Cour de cassation 20e HD, T : 05.07.2017, E : 2017/1947, K : 2017/6235)

Ainsi, les parties indépendantes, les murs extérieurs (pour la publicité) appartenant à un immeuble soumis à la copropriété et ne nécessitant pas l’usage exclusif de tous les copropriétaires ne peuvent être loués qu’avec la décision unanime des copropriétaires. La location d’autres emplacements (parkings, magasins, etc.) peut également se faire par décision unanime. Il convient de noter que les lieux affectés à un usage particulier (escaliers, abris, etc.) ne peuvent pas faire l’objet d’une opération de disposition telle que la location, malgré la décision unanime prise par tous les copropriétaires.

Pour les parties communes qui peuvent être louées, si les copropriétaires ont pris une décision à l’unanimité et que le gestionnaire ou le conseil d’administration est autorisé à prendre cette décision, un contrat de location peut être signé par eux (le conseil d’administration). Par conséquent, si l’une des parties au contrat est le locataire, l’autre partie sera le conseil d’administration en tant que bailleur.

Lorsque le locataire loue la section indépendante, il est réputé avoir loué les lieux communs, les installations et les annexes faisant l’objet de la copropriété. Toutefois, dans une relation de copropriété, le locataire peut utiliser le droit d’usage sur la partie indépendante, les lieux communs et les annexes dans les limites spécifiées dans la loi sur la copropriété. En d’autres termes, le locataire peut bénéficier des lieux communs en raison de la relation de bail, par attribution au propriétaire.