Un entrepreneur peut être défini comme la partie qui fournit le capital et la main-d’œuvre nécessaires à un projet de construction, obtient toutes les autorisations et approbations requises auprès des autorités compétentes, et gère le projet du début à la fin jusqu’à sa livraison aux parties concernées. Cet article abordera les droits des consommateurs à l’égard des entrepreneurs.
A – Quels contrats peuvent être conclus avec l’entrepreneur ?
a. Contrat de construction en échange d’un appartement ou d’une quote-part du terrain :
Ce contrat est conclu entre l’entrepreneur et le propriétaire du terrain. En vertu du contrat, l’entrepreneur s’engage à construire des unités indépendantes sur le terrain et à remettre au propriétaire la partie qui lui est attribuée. En contrepartie, le propriétaire s’engage à transférer à l’entrepreneur, ou à des tiers désignés par celui-ci, une quote-part du terrain proportionnelle aux droits contractuels de l’entrepreneur. Ce contrat est un contrat mixte qui impose des obligations réciproques aux deux parties.
b. Contrat préliminaire de vente :
Il s’agit d’un contrat entre l’entrepreneur et un tiers. Si les conditions prévues au contrat sont remplies, ce contrat donne aux parties le droit de demander la conclusion d’un contrat relatif au bien immobilier mentionné dans ledit contrat. L’une des parties s’engage à céder le bien immobilier et l’autre s’engage à en prendre possession ; ce type de contrat constitue un contrat de promesses réciproques.
B – La notion de défaut
Un défaut est défini comme une inexécution contractuelle résultant du fait que le bien, au moment de sa livraison au consommateur, ne possède pas les caractéristiques convenues entre les parties.
Un défaut apparent est un défaut qui peut être identifié par un examen visuel, tandis qu’un défaut caché est un défaut qui ne peut être décelé lors d’un examen raisonnable et qui ne devient manifeste qu’après la livraison ou au cours de l’utilisation du bien. Dans ce contexte, le bien immobilier livré par l’entrepreneur doit être inspecté lors de la remise. Toutefois, en cas de défaut caché, la loi n’impose pas l’obligation de découvrir ces défauts au moment de l’inspection.
Les exemples d’exécution défectueuse ou incomplète par l’entrepreneur varient en fonction des circonstances spécifiques mais peuvent inclure des manquements tels que l’absence d’obtention des permis de construire obligatoires auprès des autorités compétentes, la livraison tardive de l’appartement, l’utilisation de matériaux d’une marque ou d’une qualité différente de ceux promis, ou encore le défaut de livrer l’appartement convenu.
C – Expiration du délai
L’article 478 du Code des obligations turc dispose : « Lorsque l’entrepreneur a réalisé une œuvre présentant un défaut, toute action intentée pour ce motif est prescrite par deux ans à compter de la date de livraison pour les œuvres autres que les constructions immobilières ; par cinq ans pour les constructions immobilières ; et, en cas de faute lourde de l’entrepreneur, par vingt ans, quelle que soit la nature de l’œuvre défectueuse. » Ainsi, la responsabilité de l’entrepreneur pour les défauts est soumise à un délai de prescription de cinq ans, ou de vingt ans en cas de faute lourde. Une fois ces délais expirés, le titulaire du droit ne peut plus former de demande fondée sur un défaut contre l’entrepreneur.
D – Quels sont les droits optionnels du consommateur en cas de livraison défectueuse d’un bien immobilier ?
En cas de livraison défectueuse d’un bien immobilier, les droits optionnels du consommateur, qui peuvent être exercés à l’encontre de l’entrepreneur en vertu de la loi, sont régis par l’article 11 de la loi sur la protection du consommateur, et l’entrepreneur est tenu de satisfaire la demande choisie par le consommateur.
a. Résolution du contrat :
Si le bien immobilier livré par l’entrepreneur présente un défaut tel que le consommateur ne peut pas l’utiliser ou ne peut être contraint de l’accepter conformément à l’équité, ou s’il contrevient dans la même mesure aux dispositions du contrat, le droit de se retirer du contrat constitue l’un des droits optionnels du consommateur. Conformément à l’article 11/5 de la loi sur la protection du consommateur, qui prévoit : « Dans les cas où le consommateur choisit d’exercer le droit de résilier le contrat ou de demander une réduction du prix proportionnelle au défaut, l’intégralité du montant payé, ou le montant de la réduction effectuée sur le prix, doit être remboursé immédiatement au consommateur », la totalité du prix payé par le consommateur doit lui être restituée.
b. Demande de réduction du prix :
En vertu de la disposition de l’article 11(1)(b) de la loi sur la protection du consommateur, le consommateur a également le droit de conserver le bien acheté et de demander une réduction du prix proportionnelle au défaut. Si ce droit optionnel est exercé par le consommateur, le montant correspondant est réduit du prix et lui est immédiatement remboursé.
c. Demande de réparation :
Conformément à l’article 11/1-c de la loi sur la protection du consommateur, un autre droit optionnel du consommateur est le droit de demander la réparation gratuite du bien vendu, aux frais du vendeur, à moins que cela n’exige une dépense excessive. Le point important ici est que la réparation ne doit pas nécessiter une dépense disproportionnée. Si la réparation ne répond pas à cette condition, le consommateur peut exercer l’un des autres droits optionnels.
Selon l’article 11/4 de la loi sur la protection du consommateur, si le consommateur choisit soit le droit à la réparation gratuite, soit le remplacement du bien défectueux par un équivalent exempt de défauts, l’entrepreneur est tenu de satisfaire cette demande dans un délai de soixante jours ouvrables à compter de sa formulation, dans le cas de biens immobiliers destinés à l’habitation ou aux vacances.
d. Demande de remplacement par un équivalent sans défaut :
Conformément à l’article 11/1-d de la loi sur la protection du consommateur, un autre droit optionnel du consommateur est « de demander le remplacement du bien défectueux par un bien exempt de défauts, si cela est possible ». En vertu de cet article et des dispositions qui suivent, ce droit optionnel du consommateur ne doit pas entraîner de difficultés disproportionnées pour le vendeur, qui est l’entrepreneur. En cas de difficultés disproportionnées, le consommateur peut exercer d’autres droits optionnels.
En plus de ces droits optionnels, le consommateur dispose également du droit de réclamer des dommages-intérêts. L’article 11(6) de la loi sur la protection du consommateur prévoit : « Tous les frais découlant de l’exercice des droits optionnels sont à la charge de la partie tenue d’exécuter ce droit. Le consommateur peut également demander une indemnisation conjointement à l’un de ces droits optionnels, conformément au Code des obligations turc n° 6098 du 11/1/2011. » En vertu de l’article 112 du Code des obligations turc — « Si une obligation n’est pas exécutée du tout ou est exécutée de manière imparfaite, le débiteur doit indemniser le créancier du dommage en résultant, à moins que le débiteur ne prouve que l’inexécution ne lui soit pas imputable » — le consommateur a le droit de demander une indemnisation en plus des droits optionnels qui lui sont reconnus.
E – Conclusion
En cas de livraison défectueuse du bien immobilier, les droits optionnels du consommateur à l’encontre de l’entrepreneur sont régis par l’article 11 de la loi sur la protection du consommateur, et l’entrepreneur est tenu de satisfaire la demande choisie par le consommateur.
Les droits optionnels du consommateur comprennent le retrait du contrat, la demande d’une réduction du prix proportionnelle au défaut, la demande de réparation et la demande de remplacement par un équivalent exempt de défauts. En plus de ces droits optionnels, le consommateur dispose également du droit de réclamer une indemnisation.
Betül Önal Payze, Collaboratrice senior
