1) Objet, caractéristiques, constitution et extinction de l’hypothèque
Les dispositions relatives aux hypothèques sont régies par l’article 881 du code civil turc (TCC) et ses articles suivants. En vertu de l’article 881 du TCC, l’hypothèque est une garantie d’une créance déterminée ou susceptible de naître dans le futur ou certaine de naître dans le futur. Le créancier hypothécaire n’a pas besoin d’avoir un débiteur personnel de la dette fournie ; il est possible d’exiger une hypothèque sur un bien immobilier pour la dette d’un tiers.
L’établissement des droits hypothécaires est régi par l’article 882 du TCC. Le droit de gage ne naît que de l’inscription au registre foncier. L’officier du registre foncier peut délivrer un certificat d’hypothèque pour prouver l’hypothèque à la demande du créancier. Ce document n’est en aucun cas considéré comme un titre négociable.
L’hypothèque n’est pas un droit distinct d’une créance ; c’est un droit qui dépend de la créance garantie. L’hypothèque prend fin dans les cas où la créance principale est conclue, comme le paiement de la créance par le débiteur, en cas d’expiration de la période d’hypothèque temporaire, de renonciation à la dette par le créancier, etc. L’hypothèque sur le bien immobilier prend fin si elle est révoquée, et tant qu’il y a une inscription au registre foncier, les droits sur l’hypothèque enregistrée existent.
Conformément à l’article 148 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite (EBL), le créancier pourra demander une procédure d’exécution sur la saisie de l’hypothèque si le débiteur ne paie pas les créances garanties par l’hypothèque au créancier à la date d’échéance. Si le bureau d’exécution détermine que les créances sont dues et que le tableau du contrat hypothécaire contient une offre inconditionnelle de dette pécuniaire après la procédure d’exécution demandée (dans les cas où une hypothèque définitive a été établie par le débiteur en faveur du créancier), le bureau d’exécution enverra un ordre d’exécution au débiteur et/ou au tiers preneur d’hypothèque.
Le créancier pourra demander la vente du bien immobilier mis en gage auprès du bureau d’exécution et, en cas de vente du bien immobilier, le créancier pourra percevoir le montant de la créance garantie sur le prix de vente du bien immobilier hypothéqué si une décision n’est pas prise par le tribunal d’exécution concernant la libération de l’exécution au créancier gagiste qui a reçu le titre exécutoire ou si la dette n’est pas payée dans un délai de trente jours.
2) Dette finale (principe) Hypothèque et champ d’application
L’hypothèque de principe est constituée pour garantir une dette existante. Une hypothèque limite peut être constituée pour les créances susceptibles de naître à l’avenir. L’hypothèque de principe sera constituée pour certaines créances dont le montant est déterminé au moment de l’hypothèque et une hypothèque de limitation sera constituée pour les créances dont la survenance future est possible ou certaine et qui n’ont pas été déterminées. Cette règle n’est toutefois pas obligatoire. L’hypothèque principale peut également être établie pour une créance inconnue. En d’autres termes, une hypothèque de principe peut être constituée pour un certain montant de la créance même si le montant total de la créance n’est pas connu au moment de la constitution.
Il est admis qu’il existe des éléments liés à la garantie du gage immobilier réglementés dans le TCC en termes d’hypothèque de principe. Conformément à l’article 875 du TCC, l’assurance fournie par le gage immobilier au créancier comprend :
- Le principe,
- les frais d’exécution et les intérêts de retard,
- Intérêts triennaux jusqu’à la date de la faillite ou de la forclusion du gage et
- les intérêts à partir de la date de résiliation
En outre, conformément à l’article 876 du TCC, « si le créancier a fait des dépenses obligatoires pour garantir l’immeuble gagé et en particulier si les primes d’assurance dues par le propriétaire ont été payées, les créances qui en découlent » sont garanties par la créance gagée.
La jurisprudence de la Cour d’appel de l’Assemblée des chambres civiles sur l’étendue de l’hypothèque principale stipule que ;
« L’hypothèque principale est établie pour les créances existantes et certaines. Le montant réel de la créance garantie est inscrit au registre foncier si une hypothèque principale est établie pour ces créances. L’enregistrement dans le titre de propriété ne représente que le montant réel du capital emprunté (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, p. 720). L’étendue du gage en termes d’hypothèque établie n’est pas limitée au montant inscrit au registre foncier. Les créances secondaires visées aux articles 875 et 876 du code civil sont également couvertes par le gage ».
Dans les cas où le créancier a garanti des créances par une hypothèque de principe,
après les explications sur les biens garantis, une brève explication sur le recouvrement des créances par l’exécution forcée par le créancier est nécessaire. Si le créancier ne reçoit pas la dette du débiteur à temps, il peut demander la forclusion de l’hypothèque par voie d’exécution et s’il est conclu que la table du contrat hypothécaire sur laquelle se fonde la procédure d’exécution comprend une dette inconditionnelle, le créancier pourra vendre l’immeuble.
Dans de tels cas, la Cour d’appel déclare que ;
« Si l’exécution de la saisie de l’hypothèque est basée sur l’hypothèque primaire, la saisie par une procédure d’exécution avec jugement est requise si le tableau du contrat hypothécaire préparé pour la créance existante comprend une dette monétaire inconditionnelle et qu’un ordre d’exécution est envoyé au débiteur et au tiers propriétaire de l’immeuble conformément à l’article 49 de la loi EBL n°2004. Selon l’article 149(a) de la même loi, l’immeuble est vendu si la décision de suspendre l’exécution n’est pas prise conformément aux articles 33/1, 2 et 3 concernant l’exécution des décisions.
La procédure d’exécution de l’hypothèque de principe est résumée comme indiqué ci-dessus.
Conclusion
L’hypothèque est une garantie pour les gages immobiliers ; si la dette garantie par l’hypothèque de principe n’est pas payée à temps, le créancier peut demander la saisie de l’hypothèque par une procédure d’exécution avec jugement. Les frais de la procédure d’exécution, les intérêts de retard, etc. peuvent être prélevés sur le produit de la vente de l’immeuble de manière plus rapide, plus efficace et plus avantageuse.
